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住建部出臺房地產調控令 “四虎將”條令如何推行

放大字體  縮小字體 發布日期:2018-08-28  瀏覽次數:118
核心提示:6月28日中午,住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委,近日聯合印發了《關于在部分城市先
 6月28日中午,住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委,近日聯合印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

一、控房條令先行專項行動城市名單

北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽

二、控房“四虎將”打擊四方面:

(一)投機炒房行為。

1.壟斷房源,操縱房價、房租。

2.捂盤惜售或者變相囤積房源。

3.通過報紙、廣播、電視、網站、新媒體等途徑捏造、散布房地產虛假信息,以及雇傭人員制造搶房假象等方式,惡意炒作,哄抬房價。

4.通過更改預售合同、變更購房人等方式,投機炒作未交付的商品房。

5.通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式,違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。

(二)房地產“黑中介”違法違規行為。

1.采取威脅、恐嚇等暴力手段驅逐承租人,惡意克扣保證金和預定金。

2.為不符合交易條件的房屋提供經紀服務,或者對購房人隱瞞抵押、查封等限制房屋交易的信息。

3.為客戶就同一房屋簽訂不同交易價款的“陰陽合同”提供便利,非法規避房屋交易稅費。

4.非法侵占或者挪用客戶交易資金。

5.強制提供代辦服務、擔保服務,或者以捆綁服務方式亂收費。

6.與投機炒房團伙串通,謀取不正當利益。

(三)房地產開發企業違法違規行為。

1.在取得商品房預售許可前,以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等費用。

2.未按政府備案價格要求銷售商品房,或者以附加條件限制購房人合法權利(如捆綁車位、裝修)等方式,變相實行價外加價。

3.一房多賣,損害購房人合法權益。

4.利用合同格式條款,免除自身法定義務、加重購房人責任、排除購房人合法權利。

5.限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。

6.未標明房源銷售狀態、銷售價等違反明碼標價規定的行為。

(四)虛假房地產廣告。

1.通過捏造、散布不實信息,或者曲解有關房地產政策等方式,誤導購房人的市場預期。

2.發布虛假房源和價格信息,欺騙、誤導購房人。

3.發布未取得許可或備案的房地產項目預售、銷售廣告。

4.在房地產廣告中承諾為購房人辦理戶口、就業、升學等事項。

5.在房地產廣告中承諾房產升值或者投資回報。

三、炒房團類型:

“炒房團”這詞,最早因2000年的溫州炒房團揚名,縱橫神州多個城市屢屢得手,之后效仿者眾多,日益發揚光大,很難量化他們在房價上漲中到底“貢獻”了多少力量,有人受益有人受害。

炒房團的核心理念:“炒房有理,賺錢光榮,剩下老老實實工作的人,都是SB Loser。”基于此,他們的操作有一些特點,比如:

(1)利用合法或非法手段加杠桿;

(2)利用各種手段,制造散布各種信息,不惜一切代價拉高操縱房價;

(3)短線交易,五年的趨勢一年走完,套利走人,我走之后哪管洪水滔天……

所以,你以為買三五套房就算炒房了?其實你頂多算個房產價值投資的重度擁躉,或者炒房團眼中的接盤俠而已,而江湖中炒房的派系林立,既有房地產商這些名門正派,也有黑中介這樣的街頭勢力,各種路數的炒房團更是層出不窮。

四、炒房團具體手段:

(1)炒地皮

有些公司希望高效運轉,比如萬達,全國基本一個圖紙,一個新廣場從開工到建成只用半年時間,靠效率掙錢。

但有些公司靠時間掙錢,典型比如李超人,一度旗下公司跟各地合作,拿地很多但很多不開工,一晃十年過去,一分沒投入但地價漲了十倍,套現走人,財技了得,地方政府還沒辦法,吃相難看但是合理合法,不過這種玩法現在沒法復制了。

(2)炒地王

前幾年地王不斷,也是類似的套路,地產商樂意看到這種局面,“地王”是個可以充分想象的詞匯,代表實力、品質和高售價,往往帶動所在區域的一波大漲,實現地價的二次增值。

(3)捂盤惜售、制造假象、哄抬房價

地產銷售公司肯定要精通心理學,所以在銷售環節設置了很多點,讓你相信房價一定漲。比如讀秒搶房、雇人排隊制造假象,散布各種恐慌消息,目的就是讓你接受價格,盡快決策。

捂盤惜售則更高明,一方面收縮供應,制造供不應求的效果,另一方面可以坐等房價上漲帶來的超額收益,像北京房價漲得快的時候,貓哥去看過很多項目,不少都是一個單元一個單元的賣,有的地產商干脆不賣期房,只賣現房,變相漲價。效果也很杠杠的,貓哥在的一個小區,一號樓和四號樓房子每平米價格差了2萬,一套房價格差了300萬,只因為晚賣了一年。

(4)隨著各種監管措施出爐,這些粗暴有效的手段逐步失效,房地產商推高樓價的手段越來越瑣碎:

因為限價那就另外加收車位費,一個車位賣上七八十萬,或者改收茶水費幾十萬,新潮一點的收電商渠道費用幾萬幾十萬,否則根本買不了房。有的為了變相漲價,捆綁精裝修,總房價分拆為房價+裝修款……

只要跟買房相關,中國人的創新精神是無窮的。

針對住建部出臺《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》,相關網友觀點評論:

五、網友觀點:

楊紅旭:呼吁在限購方面堵漏洞

而易居研究院副院長楊紅旭也持類似觀點,楊紅旭6月28日發文表示,根據易居研究院跟蹤的百城新建住宅去化周期,預計未來幾個月,多數城市的房價,仍跌不下去,呼吁應在限購方面堵漏洞!

易居研究院對于新建住宅去化周期的定義是:庫存去化周期即存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/最近六個月新建商品住宅成交面積平均值,其合理區間為12-16個月,高于該區間說明庫存規模偏大,低于該區間則說明庫存規模偏小。

楊紅旭表示2018年5月份,100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個月,這也意味著市場僅需9.8個月的時間就能消化完這些庫存,該數值相比4月份10.3個月有所下滑。

觀察歷史數據,目前存銷比在低位水平的基礎上波動,這和庫存規模依然下滑等因素有關。存銷比繼續走低,也可以解釋近期全國百城房價依然上漲的現象。

按此去化周期的形態,預計未來幾個月,多數城市的房價,仍然易漲難跌。

楊紅旭認為主要與兩個因素有關:

一是,本輪行情大,連弱二線三四線城市的新房也賣得火爆,多數城市去庫存完成,所剩新盤供量很少,導致嚴重的供不求。

二是,部分熱點城市,政府嚴格限價,開發商推盤意愿不強,雖然潛在新盤供供應量不小,但市面上推出來的房源較少,因此也導致供不求應,尤其是限價盤易出現搶房、日光現象。

關于第一個因素,楊紅旭表示,供給側方面暫無好對策,因為房子的生產周期較長,遠水難解近渴;但可以抑制需求。

關于第二個因素,楊紅旭認為,政府應督促開發商如期開工、開盤。比如近期的長沙新政,其中一條是:建立“黑名單”制度。全面建立在建樓盤清單,按項目節點加快商品住房入市。捂盤惜售的房地產開發企業,一律納入“黑名單”管理。

楊紅旭最后建議,部分地方政府的嚴厲限價,并不合理,干擾了市場機制,打滅了市場經濟當中最重要的“價格信號”,從而造成了銷售過程中的諸多亂相。應取消或逐步松綁限價,同時增加其他方面的措施,比如在限購房面堵漏洞:限企業購房、限離婚購房、限落戶購房、法拍房限購等。

以下是《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》內容明細:

關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知

各有關省、自治區、直轄市黨委宣傳部,住房城鄉建設廳(建委、國土房管局)、公安廳(局)、司法廳(局)、工商行政管理局(市場監督管理部門)、發展改革委(物價局)、銀監局、保監局,國家稅務總局各有關省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務局:

為全面貫徹落實黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署,決定于2018年7月初至12月底,在部分城市(名單附后)先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、治理房地產市場亂象專項行動。現將有關事項通知如下:

一、工作目標

針對近期房地產市場亂象,通過部門聯合執法,重點打擊投機炒房行為和房地產“黑中介”,治理房地產開發企業違法違規行為和虛假房地產廣告,進一步整頓和規范房地產市場秩序,健全房地產市場監管機制,切實維護人民群眾合法權益。

二、整治重點

(一)投機炒房行為。

1.壟斷房源,操縱房價、房租。

2.捂盤惜售或者變相囤積房源。

3.通過報紙、廣播、電視、網站、新媒體等途徑捏造、散布房地產虛假信息,以及雇傭人員制造搶房假象等方式,惡意炒作,哄抬房價。

4.通過更改預售合同、變更購房人等方式,投機炒作未交付的商品房。

5.通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式,違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。

(二)房地產“黑中介”違法違規行為。

1.采取威脅、恐嚇等暴力手段驅逐承租人,惡意克扣保證金和預定金。

2.為不符合交易條件的房屋提供經紀服務,或者對購房人隱瞞抵押、查封等限制房屋交易的信息。

3.為客戶就同一房屋簽訂不同交易價款的“陰陽合同”提供便利,非法規避房屋交易稅費。

4.非法侵占或者挪用客戶交易資金。

5.強制提供代辦服務、擔保服務,或者以捆綁服務方式亂收費。

6.與投機炒房團伙串通,謀取不正當利益。

(三)房地產開發企業違法違規行為。

1.在取得商品房預售許可前,以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等費用。

2.未按政府備案價格要求銷售商品房,或者以附加條件限制購房人合法權利(如捆綁車位、裝修)等方式,變相實行價外加價。

3.一房多賣,損害購房人合法權益。

4.利用合同格式條款,免除自身法定義務、加重購房人責任、排除購房人合法權利。

5.限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。

6.未標明房源銷售狀態、銷售價等違反明碼標價規定的行為。

(四)虛假房地產廣告。

1.通過捏造、散布不實信息,或者曲解有關房地產政策等方式,誤導購房人的市場預期。

2.發布虛假房源和價格信息,欺騙、誤導購房人。

3.發布未取得許可或備案的房地產項目預售、銷售廣告。

4.在房地產廣告中承諾為購房人辦理戶口、就業、升學等事項。

5.在房地產廣告中承諾房產升值或者投資回報。

三、工作要求

(一)切實履行主體責任。各地要把打擊侵害群眾利益違法違規行為,作為整治房地產市場亂象工作的重中之重。在上述整治重點的基礎上,根據本地區實際情況,制定工作方案,細化工作任務,明確整治措施,落實監管職責,確保專項行動取得實效。切實履行房地產市場監管的主體責任,加強組織領導,建立聯合查處機制,發揮部門合力,全面排查、精準打擊。各省級住房城鄉建設部門要對本地區專項行動工作開展情況進行總結,及時上報典型案例。

(二)廣泛發動群眾監督。要通過開通購房人熱線等方式,暢通群眾舉報投訴渠道,引導公眾參與整治房地產市場亂象專項行動。對群眾反映強烈、問題突出的典型案例要掛牌督辦,及時公布查處結果,回應社會關切,著力構建房地產市場共治共管的局面。

(三)營造良好輿論環境。各級住房城鄉建設部門牽頭建立專項行動信息發布機制,各級工商、物價、公安、銀監、保監、司法、宣傳等部門積極配合,通過報紙、廣播、電視、網站、新媒體等加強政策解讀,正面引導輿論,通過定期集中曝光違法違規典型案例,形成震懾,為房地產市場營造良好輿論環境。

(四)強化督查問責機制。對專項行動實施過程中發現的違法違規行為,要依法從嚴懲處。對開展整治行動不力、人民群眾投訴較多、房地產市場違法違規行為較嚴重的地方,要加大督查力度。對涉嫌隱瞞包庇、濫用職權、玩忽職守的部門和人員,要堅決問責。

(五)建立監管長效機制。要堅持整頓規范與制度建設并重、專項整治與日常監督并重、加強管理與改善服務并重、投訴受理與主動監管并重,逐步建立健全房地產行業信用體系,積極推進房地產領域守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制建設。

 
 
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